O crescimento do Airbnb e das locações por temporada mudou completamente a realidade de muitos condomínios.

Enquanto alguns moradores enxergam isso como:

• renda extra;
• valorização do imóvel;
• liberdade de uso da propriedade;

outros reclamam de:

• excesso de pessoas desconhecidas;
• insegurança;
• barulho;
• alta rotatividade;
• perda de controle de acesso.

Mas afinal:

O síndico pode proibir Airbnb no condomínio?

A resposta depende de alguns fatores importantes:

• convenção do condomínio;
• regulamento interno;
• decisões em assembleia;
• entendimento jurídico;
• tipo de condomínio.

Neste artigo você vai entender como funciona essa questão e quais medidas podem ser tomadas legalmente.

O síndico sozinho pode proibir Airbnb?

Na maioria dos casos:

NÃO.

O síndico normalmente não possui poder individual para simplesmente proibir o Airbnb por decisão própria.

O que ele pode fazer é:

• aplicar regras já existentes;
• fiscalizar normas do condomínio;
• executar decisões aprovadas em assembleia;
• fazer cumprir a convenção condominial.

Por isso, o primeiro passo é entender o que diz a convenção do condomínio.

A convenção do condomínio pode proibir Airbnb?

Sim.

Hoje muitos condomínios estão alterando suas convenções para limitar ou proibir locações de curta temporada.

Isso normalmente acontece quando:

• o condomínio possui perfil residencial;
• moradores reclamam da alta circulação;
• existem problemas de segurança;
• há dificuldade no controle de visitantes;
• o condomínio passa a funcionar quase como hotel.

Dependendo da redação da convenção, o condomínio pode restringir:

• locações por diária;
• hospedagens temporárias;
• aluguel por aplicativos;
• uso comercial das unidades.

Airbnb é considerado hospedagem ou locação?

Esse é justamente um dos maiores debates jurídicos sobre o tema.

Alguns entendimentos consideram que:

• Airbnb funciona apenas como locação temporária;
• o proprietário possui direito de uso do imóvel.

Outros entendem que:

• existe característica de hospedagem;
• alta rotatividade descaracteriza uso residencial;
• o condomínio pode limitar esse tipo de utilização.

Por isso, muitos casos acabam sendo discutidos judicialmente.

Segurança é um dos principais motivos para restrição

Muitos condomínios começam a discutir limitações ao Airbnb por questões de segurança.

Com grande circulação de visitantes, o condomínio pode enfrentar:

• dificuldade para identificar pessoas;
• aumento de acessos;
• compartilhamento de senhas e TAGs;
• perda de controle operacional;
• entrada frequente de desconhecidos.

Por isso, muitos condomínios estão investindo em soluções de controle de acesso para condomínios e reconhecimento facial para melhorar a segurança.

Como o condomínio pode controlar acessos de hóspedes?

Mesmo quando o Airbnb é permitido, o condomínio pode criar regras operacionais.

Exemplos:

• cadastro obrigatório de hóspedes;
• autorização prévia;
• limite de visitantes;
• horários;
• identificação facial;
• registro de entrada;
• controle de áreas comuns.

Hoje muitos condomínios utilizam soluções de reconhecimento facial para condomínios justamente para evitar problemas de acesso e aumentar a segurança.

Assembleia pode decidir sobre Airbnb?

Em muitos casos, as regras sobre Airbnb acabam sendo debatidas em assembleia.

Sim.

Os moradores podem discutir:

• restrições;
• regulamentações;
• regras de acesso;
• responsabilidades;
• multas;
• alteração da convenção.

Por isso, assembleias bem organizadas são fundamentais para evitar conflitos e problemas jurídicos.

Se você quiser entender melhor como funcionam assembleias e aprovações condominiais, veja também nosso artigo sobre como evitar impugnações em assembleias condominiais.

O condomínio pode aplicar multas?

Se existirem regras aprovadas e previstas na convenção ou regulamento interno, o condomínio pode aplicar penalidades.

Mas isso depende:

• das normas existentes;
• da forma de aprovação;
• da legalidade das regras;
• da comprovação da infração.

Aplicar multas sem respaldo jurídico pode gerar questionamentos futuros.

O que normalmente gera conflitos em condomínios com Airbnb?

Os problemas mais comuns são:

• excesso de barulho;
• festas;
• desconhecidos circulando;
• uso indevido de áreas comuns;
• entradas frequentes;
• falta de identificação;
• insegurança;
• moradores se sentindo desconfortáveis.

Por isso, condomínios que possuem boa gestão e processos organizados tendem a lidar melhor com esse cenário.

Tecnologia ajuda condomínios que possuem Airbnb

Muitos condomínios passaram a utilizar:

• reconhecimento facial;
• aplicativos condominiais;
• controle de visitantes;
• autorização digital;
• registro de acesso;
• monitoramento.

Isso ajuda a manter:

• organização;
• rastreabilidade;
• segurança;
• controle operacional.

Inclusive, soluções de aplicativo para condomínio ajudam síndicos e moradores a organizarem acessos, comunicados e regras internas.

Condomínio residencial pode funcionar como hotel?

Esse é outro ponto muito discutido.

Muitos moradores argumentam que:

• o condomínio foi criado para uso residencial;
• e não para hospedagem rotativa constante.

Quando existe movimentação intensa de hóspedes, alguns condomínios entendem que ocorre desvio da finalidade residencial.

Por isso, muitos processos judiciais acabam analisando:

• frequência das locações;
• perfil dos hóspedes;
• impacto na convivência;
• características do condomínio.

O que fazer antes de tentar proibir Airbnb?

O ideal é:

• analisar a convenção;
• consultar advogado especializado;
• organizar assembleia;
• avaliar impactos;
• ouvir moradores;
• criar regras claras;
• melhorar controle de acesso.

Tomar decisões precipitadas pode gerar:

• conflitos;
• ações judiciais;
• problemas internos;
• questionamentos legais.

Pequenos condomínios também enfrentam esse problema

Mesmo condomínios pequenos têm enfrentado problemas relacionados a locações temporárias.

Principalmente:

• condomínios sem síndico;
• gestão informal;
• ausência de controle de acesso;
• falta de regras claras.

Se esse é o caso do seu condomínio, veja também nosso artigo:
Meu condomínio não tem síndico: o que fazer?

Como equilibrar liberdade e segurança?

O maior desafio é encontrar equilíbrio entre:

• direito do proprietário;
• segurança dos moradores;
• organização do condomínio;
• convivência coletiva.

Por isso, condomínios modernos estão cada vez mais buscando:

• tecnologia;
• gestão eficiente;
• processos claros;
• regras transparentes.

Conclusão

O síndico sozinho normalmente não pode simplesmente proibir Airbnb no condomínio sem respaldo da convenção ou decisão coletiva.

Porém, o condomínio pode criar regras, limitações e até restrições dependendo:

• da convenção;
• das decisões em assembleia;
• do entendimento jurídico;
• do perfil residencial do local.

O mais importante é que exista:

• organização;
• transparência;
• segurança;
• regras claras para todos os moradores.

E, cada vez mais, a tecnologia vem ajudando condomínios a lidar melhor com o aumento das locações temporárias e do fluxo de visitantes.